Những khó khăn trong quy định mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay - ASEAN News

ĐNA -

Chính sách nhà ở xã hội là một chính sách được đặt ra để cung cấp nhà giá rẻ cho những người thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội hiện nay đã được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở hiện hành cùng với Nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện tại các quy định liên quan đến đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội chưa đầy đủ và chặt chẽ.

Vì vậy, bài viết này sẽ hệ thống hóa, phân tích và đánh giá nhưng khó khăn về các quy định hiện hành, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung liên quan đến đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện Luật và chính sách thực hiện Luật nhà ở để người dân được tiếp cận dễ dàng và thuận lợi hơn với nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Những khó khăn trong quy định mua nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay. Ảnh minh họa

Đặt vấn đề
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Đây là loại hình nhà ở đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ nhà ở cho đại bộ phận người dân đang sinh sống và làm việc tại các đô thị ở Việt Nam. Ở thời điểm hiện nay, nhu cầu về nhà ở xã hội tại nước ta là rất cao. Tuy nhiên, để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật Việt Nam cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Bên cạnh đáp ứng yêu cầu về đối tượng còn phải đảm bảo 3 điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014. Những quy định trên đồng nghĩa với việc người dân phải thực hiện đầy đủ các thủ tục xác minh, giấy tờ chứng minh việc đáp ứng các điều kiện. Bên cạnh đó, phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ khiến việc xác nhận các điều kiện gặp nhiều khó khăn. Đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện hưởng chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội nói riêng và các quy định về nhà ở xã hội nói chung nhằm đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp.

Khái quát chung về quy định của pháp luật liên quan đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Hiện nay, theo Luật Nhà ở hiện hành của nước ta, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định theo hình thức liệt kê, bao gồm mười nhóm đối tượng, cụ thể như sau:

Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”

Đây là các đối tượng mà theo pháp luật Việt Nam cần được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, căn cứ vào khoản 11 Điều 88 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 còn quy định thêm một đối tượng được hưởng dụng chính sách nhà ở xã hội đó là doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã.

Thông qua các quy định về đối tượng được hưởng dụng nhà ở xã hội có thể thấy, pháp luật nhà ở tại Việt Nam đã quy định một cách đa dạng các đối tượng được hưởng dụng nhà ở xã hội. Có thể thấy, đây là những đối tượng cần được nhận sự hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở.

Điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật nhà ở Việt Nam mới có thể tham gia vào các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội, từ đó mới có thể hưởng dụng nhà ở xã hội trên thực tế. Mỗi đối tượng được hưởng dụng chính sách nhà ở xã hội sẽ có những điều kiện cụ thể:

Thứ nhất, các đối tượng từ các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 phải đảm bảo các điều kiện sau:
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.”

Thứ hai, đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây: Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát; Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Thêm nữa, các đối tượng hưởng dụng chính sách nhà ở xã hội phải có các hồ sơ, tài liệu chứng minh mình thuộc đối tượng hưởng dụng nhà ở xã hội và đủ điều kiện được hưởng dụng chính sách nhà ở xã hội theo quy định cụ thể tại Điều 22 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Những khó khăn trong việc mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay
Hiện nay, nhu cầu nhà ở đối với người có thu nhập thấp là một vấn đề luôn nhận được rất nhiều sự quan tâm của Nhà nước, xã hội. Việc người có thu nhập thấp, khả năng tài chính hạn hẹp mong muốn tiếp cận và sở hữu nhà với những điều kiện sống cơ bản trở nên khó khăn. Đến nay, cả nước đã xây dựng được khoảng 5 triệu m2 nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, số lượng nhà ở xã hội còn quá thấp so với mục tiêu đã đề ra, thực tế nó chỉ mới giải quyết được 41,5% nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội. Nguyên nhân chính được cho là do cơ chế, chính sách hiện nay chưa phù hợp để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào quá trình phát triển và xây dựng nhà ở xã hội.

Đẩy mạnh các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, tính đến nay trên cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2. Hiện nay, cả nước đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn với tổng diện tích khoảng 22.718.000m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, kết quả này vẫn chưa đạt mục tiêu (tính đến năm 2020) hoàn thành 12.500.000m2 sàn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Tính đến tháng 4/2023, theo Bộ Xây dựng, 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị đã đến tay 157.100 khách hàng, chủ yếu là những người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định. Đó là những người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo, cận nghèo ở nông thôn và đô thị; người thu nhập thấp tại đô thị; lao động tại khu công nghiệp; sĩ quan, quân nhân, công nhân thuộc đơn vị công an, quân đội; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thu hồi đất mà chưa được bồi thường. Nhìn chung, đối tượng mua nhà ở xã hội chủ yếu thuộc ba nhóm: gia đình chính sách, người lao động tại khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại các thành phố lớn. Nhu cầu nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030 trên cả nước là khoảng 2,6 triệu căn hộ, trong đó, từ năm 2021 đến 2025 là khoảng 1,3 triệu căn. Mặc dù nhu cầu thực tế vô cùng lớn nhưng số lượng nhà ở xã hội hoàn thành lại chưa đủ đáp ứng. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ và phát triển chưa được bố trí với lý do gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016. Điều này đã khiến cho các dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ so với dự kiến. Thêm vào đó, người dân gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục vay tiền để thuê, mua nhà ở xã hội cũng như chính quyền địa phương chưa thực sự quan tâm, tạo quỹ đất cho việc phát triển nhà ở xã hội. Mới đây nhất, ngày 03/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Điều kiện người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội.
Từ góc độ thực tiễn đang diễn ra trong lĩnh vực nhà ở xã hội, nhóm tác giả thấy rằng, để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở xã hội thì bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi chính sách, điều kiện về cư trú, mức thu nhập thấp, điều kiện thực trạng nhà ở tại địa phương có Dự án nhà ở xã hội được mở bán để Sở xây dựng tại địa phương đó thẩm định, xét duyệt công bố thông tin đúng đối tượng có được mua nhà ở xã hội hay không?. Cụ thể người có thu nhập thấp phải đáp ứng điều kiện: (i) điều kiện về cư trú bắt buộc phải đăng ký tạm trú trên 01 năm, có xác nhận tham gia đóng Bảo hiểm xã hội tại địa phương trên 01 năm; (ii) điều kiện về thực trạng Nhà ở phải đáp ứng và được xã/ phường xác nhận là chưa có sở hữu nhà ở, chưa được mua, thuê/ thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà, đất..; (iii) điều kiện về thu nhập, không đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Đây là những điều kiện để người có thu nhập thấp nộp hồ sơ đề nghị xét duyệt cho việc mua nhà ở xã hội.

Trường hợp đối tượng vay vốn phải đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện: (i) phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại ngân hàng với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội; mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của người vay vốn; (ii) đối với vay vốn để mua/thuê mua nhà ở xã hội, người vay phải có đủ vốn tự có tối thiểu 20% giá trị hợp đồng mua bán/hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; đối với vay vốn để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở tối thiểu 30% giá trị dự toán hoặc phương án tính toán giá thành; (iii) có đủ hồ sơ chứng minh về đối tượng, thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú, thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định, có Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; (iv) có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết với ngân hàng; (v) có giấy đề nghị vay vốn để mua/thuê mua nhà ở xã hội, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn hỗ trợ ưu đãi nhà ở xã hội tại ngân hàng khác hoặc các tổ chức tín dụng khác.

Sau khi đủ điều kiện thực tế thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn theo tìm hiểu của nhóm tác giả tại khu vực đã tiếp cận được các hồ sơ đăng ký mua/ thuê mua nhà ở xã hội của các đối tượng được hưởng. Trong khu vực Đông Nam bộ hiện nay thì tỉnh Bình Dương cũng đang triển khai Dự án Nhà ở xã hội với số lượng khá lớn nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để cải thiện chỗ ở cho người lao động. Theo dự thảo Đề án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2025, định hướng đến năm 2030, giai đoạn 2021-2025 tỉnh Bình Dương dự kiến hoàn thành 42.256 căn nhà ở xã hội, với diện tích sàn 2.702.572m2, đáp ứng cho 163.476 người, tổng mức đầu tư khoảng 24.668 tỷ đồng. Tuy số lượng nhà ở khá lớn nhưng để tiếp cận và được mua nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp phải làm các hồ sơ, giấy tờ liên quan để chứng minh và đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành về Nhà ở xã hội. Hồ sơ bao gồm:

(1) Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội để gửi Chủ đầu tư khi có Dự án nhà ở xã hội được công bố mở bán trên thị trường;

(2) Mẫu xác nhận về đối tượng, thực trạng nhà ở, mẫu này do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận (cụ thể là UBND xã/phường) nơi đối tượng hưởng chính sách xã hội có đăng ký thường trú và đăng ký tạm trú xác nhận và Cơ quan, đơn vị đối tượng mua nhà ở xã hội đang làm việc xác nhận đúng đối tượng hưởng chính sách xã hội;

(3) Xác nhận về điều kiện thu nhập/ hoặc cam kết về mức thu nhập không thuộc trường hợp đóng thuế thu nhập thường xuyên;

(4) Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú và Xác nhận của cơ quan Bảo hiểm xã hội về việc có tham gia đóng BHXH trên 01 năm.

Những người thu nhập thấp để có được những loại giấy tờ trên là không hề đơn giản. Vì nhóm đối tượng này thường có ít hiểu biết về những thủ tục hành chính nên khi họ đi làm các loại giấy tờ trên thì mất rất nhiều thời gian hoặc một số loại giấy tờ chưa đáp ứng điều kiện đã khiến cho công việc không giải quyết được. Và thực tế không ít trường hợp người có thu nhập thấp nằm trong diện thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng đã chán nản, bỏ cuộc vì thủ tục hành chính quá rườm rà để mua được một căn nhà xã hội. Cụ thể:

Một là, về điều kiện xác nhận điều kiện cư trú. Theo quy định pháp luật, các đối tượng để được hưởng hỗ trợ về chính sách nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú trên 1 năm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc xác minh về thực trạng nhà ở có nhiều bất cập và khó khăn. Cụ thể, đối với trường hợp đối tượng người thu nhập thấp có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có Nhà ở xã hội được mở bán thì việc xác minh về thực trạng có thể nói “dễ dàng hơn” so với những đối tượng là người có thu nhập thấp đang thường trú ở tỉnh khác và phải đăng ký tạm trú tại địa phương trên 01 năm. Đặc biệt là hiện nay, Luật Cư trú năm 2020 đã có hiệu lực, và vấn đề về sổ hộ khẩu thường trú, sổ tạm trú đã bị bãi bỏ nên việc xác nhận về thời gian tạm trú 01 năm khá phức tạp. Ví dụ có những trường hợp, người có thu nhập thấp đã đăng ký tạm trú ở phường A thời gian 4 năm, nhưng sau đó lại di chuyển, thay đổi chỗ ở tạm trú qua phường B vài tháng, và khi đăng ký mua nhà ở xã hội thì phường B lại không xác nhận lại thời gian tạm trú trước đây mà chỉ xác nhận theo thời gian đăng ký mới tại phường, xét thấy như vậy sẽ không đáp ứng đủ điều kiện tạm trú trên 01 năm, mặc dù điều kiện tham gia bảo hiểm xã hội đáp ứng trên 01 năm.

Hai là, về điều kiện nhà ở thuộc một trong hai trường hợp. Trường hợp 1 phải là các đối tượng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn diện tích nhà ở tối thiểu của Chính Phủ. Theo quy định thì diện tích nhà ở tối thiểu phải thấp dưới 10m2 sàn/ người. Trường hợp 2 đây phải là đối tượng chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội hưởng bất kỳ chính sách nào về việc hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập. Quy định trên xuất phát từ ý nghĩa của nhà ở xã hội trong việc giúp các gia đình có thu nhập thấp, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn, có thể có được một căn nhà ổn định để sinh sống. Ngay cả trong trường hợp họ đã có nhà ở, tuy nhiên nếu diện tích nhà ở thấp hơn mức quy định khiến môi trường sống, sinh hoạt không được đảm bảo thì họ vẫn thuộc diện hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc xin giấy xác nhận về đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội của cơ quan/ đơn vị cũng gặp nhiều khó khăn, bất cập. Cơ quan xác nhận đúng đối tượng hưởng chính sách, nhưng trên thực tế rất nhiều cơ quan/ đơn vị có đối tượng hưởng chính sách xã hội lại từ chối xác nhận vì không thể nắm được hiện trạng nhà ở của người cần mua nhà (vì mục xác nhận nằm cùng mẫu xác nhận về thực trạng nhà ở với địa phương) nên điều đó gây ra chồng chéo thủ tục và làm lãng phí thời gian của người thực sự có nhu cần mua nhà.

Ba là, giấy tờ xác minh nguồn thu nhập thấp không đóng thuế thường xuyên. Và cho dù có quy định thì khó tránh khỏi tình trạng lách luật để được mua nhà do khai/cam kết thu nhập. Điều đó dẫn tới người thực sự cần lại không mua được còn người không đúng đối tượng thì lại được mua nhà ở xã hội. Vẫn còn xảy ra nhiều trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội không đúng đối tượng thông qua các hành vi xin thêm xác nhận người phụ thuộc là bố, mẹ để giảm trừ gia cảnh để không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay có nhà nhưng vẫn xin được xác nhận không có nhà ở và mua được một căn nhà ở xã hội. Trong khi đó người có thu nhập thấp, đáp ứng được các yêu cầu lại gặp khó khăn khi cần có hàng chục loại giấy tờ xác nhận theo yêu cầu của đơn vị xét duyệt hồ sơ. Nhưng đây lại thường là đối tượng thiểu hiểu biết, kiến thức về pháp luật nên việc xin cấp các giấy tờ chứng minh về tình trạng cư trú, thu nhập, nhà ở gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó, hai điều kiện quan trọng và nhiều vướng mắc nhất là xác nhận chưa có nhà ở thuộc sở hữu riêng và nằm trong nhóm không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên. Và đây cũng là một trong những bất cập của quy định pháp luật dẫn đến quy trình, thủ tục xin mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn.

Bốn là, với các quy định các điều kiện cư trú và điều kiện có tham gia Bảo hiểm xã hội trên 01 năm thì một số đối tượng là người thu nhập thấp cụ thể như “Đối tượng lao động tự do” nhưng không đáp ứng một trong những điều kiện về tham gia Bảo hiểm xã hội tại địa phương có mở bán Nhà ở xã hội thì vẫn không có được cơ hội hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Chính những khó khăn từ việc hoàn thiện thủ tục để chứng minh đối tượng được tiếp cận và mua nhà ở xã hội như trên đã làm cho có hội có nhà của những người thu nhập thấp bị thu hẹp lại. Có rất nhiều người phải từ bỏ giấc mơ mua nhà thành phố vì chi phí quá đắt đó. Trước những thách thức đó, nhóm tác giả đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội cho các nhóm xã hội có thu nhập thấp.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội
Nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu mà mọi tầng lớp, mọi đất nước đều cố gắng đáp ứng tối đa và không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế hay chế độ chính trị. Từ những năm 1970, nhiều nước trên thế giới đã sớm nhận thấy nhu cầu bức thiết này và nghiên cứu triển khai nhiều chương trình xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đem lại phúc lợi xã hội cho hàng trăm triệu người dân. Tại Việt Nam nhà ở xã hội mang ý nghĩa nhân văn rất lớn, giúp hàng ngàn người thu nhập thấp giải quyết được vấn đề ở ở. Tuy nhiên, việc tiếp cận nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế đối với một số đối tượng do vướng vào những quy định mang tính pháp lý. Có thể thấy rằng, giữa nội dung quy định pháp luật và thực tế áp dụng pháp luật có sự chênh lệch. Mặc dù Dự thảo Luật Nhà ở đã có những sửa đổi, bổ sung nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc khi áp dụng Luật này trên thực tế, nhưng các quy định hiện tại về chính sách hưởng nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp vẫn còn tồn tại một số hạn chế. Bên cạnh đó, thực tiễn áp dụng pháp luật vẫn còn nhiều khó khăn khiến cho người có thu nhập thấp gặp một số rào cản trong việc tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội. Từ những phân tích và đánh giá trên, nhóm tác giả đưa ra một số kiến nghị sau:

Thứ nhất, hoàn thiện về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)
Một là, hoàn thiện quy định về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như đã đề cập trước đó, hiện nay cả Luật Nhà ở năm 2014 và Dự thảo Luật Nhà ở quy định về nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội chưa rõ ràng, chưa thật sự hướng đến những người có thu nhập thấp. Do vậy, tác giả đề xuất kiến nghị là ngoài tiêu chí thuế thu nhập cá nhân để xác định đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội thì Dự thảo Luật Nhà ở cần bổ sung thêm điều kiện kèm theo (i) rà soát tất cả các nguồn có phát sinh thu nhập (nếu có) mà không bị đánh thuế thu nhập cá nhân; (ii) căn cứ tình hình thực tế của đối tượng đang trong diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội để xác định đối tượng này có thực sự đáp ứng các điều kiện về chính sách này hay không.

Hai là, hoàn thiện các quy định liên quan về chính sách cho vay. Thủ tướng Chính phủ vừa ký Quyết định 486/QĐ-TTg ngày 10/5/2023 về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở. Cụ thể, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 4,8%/năm. Đây được xem là một sự hỗ trợ kịp thời của Nhà nước để giúp cho người dân tiếp cận được với các khoản vay để hưởng chính sách nhà ở xã hội. Để tạo thuận lợi cho việc triển khai nội dung của Quyết định này trên thực tế, thì các Ngân hàng Chính sách xã hội cần cần tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp vay vốn với lãi suất trên. Ngoài ra, để nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà ở xã hội thì Ngân hàng Nhà nước cần nhanh chóng ban hành quy định hướng dẫn về cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng được chỉ định; chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội hướng dẫn việc huy động tiền gửi tiết kiệm, thủ tục cho vay phù hợp với tổ chức và hoạt động của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Thứ hai, một số giải pháp về thực tiễn áp dụng pháp luật
Một là, đối với đối tượng có thu nhập thấp cần phải có những quy định về tiêu chí của đối tượng có thu nhập thấp được hưởng dụng nhà ở xã hội là điều quan trọng và hết sức cần thiết. Cụ thể, phải sử dụng đến các tiêu chí khác ngoài tiêu chí không phải đóng thuế thu nhập cá nhân để xác định người có thu nhập thấp. Bởi như đã nói tiêu chí về thuế thu nhập cá nhân bộc lộ nhiều hạn chế, có thể bỏ sót đối tượng hưởng dụng nhà ở xã hội. Như vậy, việc xác định thu nhập của một người có phải được xem là thu nhập thấp hay không phải được quy định trong một khoảng hợp lý tại nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội cho từng trường hợp thể. Cụ thể, tùy vào từng trường hợp, phải căn cứ vào hình thức thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong trường hợp này là thuê, mua hay thuê mua nhà ở xã hội và quan trọng hơn phải căn cứ vào loại hình, tiêu chuẩn của nhà ở xã hội cùng với giá cả nhà ở xã hội đó để từ đó đưa ra một khoảng hợp lý về thu nhập của đối tượng hưởng dụng nhà ở xã hội trong từng trường hợp cụ thể. Do đó, đối tượng hưởng dụng nhà ở xã hội là người có thu nhập cần có nghĩa vụ chứng minh mức thu nhập của mình trước khi đăng ký hưởng dụng nhà ở xã hội. Còn về phía pháp luật, cần cụ thể hóa mức thu nhập thấp thành những khoảng cụ thể tương ứng với từng loại nhà ở và từng hình thức hưởng dụng (thuê, mua hay thuê mua) là từ bao nhiêu đến bao nhiêu để người có thu nhập thấp biết mức thu của nhập của mình phù hợp và được hưởng dụng loại nhà ở nào với hình thức hưởng dụng nào.

Hai là, đối với điều kiện về tạm trú trên 01 năm và có tham gia BHXH trên 01 năm. Đây là thủ tục gây khó khăn cho người lao động có thu nhập thấp, vì có những trường hợp người lao động có thể không đăng ký tạm trú được, hoặc di chuyển thay đổi rất nhiều nơi trong cùng 01 địa phương, đa số người có thu nhập thấp là người dân lao động như công nhân, hoặc người lao động tự do buôn bán, làm việc những công việc có mức thu nhập thấp…. Kiến nghị xem xét lại quy định về thời gian tạm trú để tạo điều kiện hơn trong việc hỗ trợ mua nhà ở xã hội của đối tượng này.

Ba là, hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội cũng như việc xét duyệt hồ sơ của các đối tượng đăng ký mua nhà ở phải hướng dẫn đầy đủ các thủ tục, quy trình, công khai, minh bạch từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có Chủ đầu tư triển khai, công bố mở bán nhà ở xã hội. Điều này giúp hạn chế tình trạng tốn kém nhiều thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ, và tránh tình trạng các đối tượng khác “không đúng đối tượng” vẫn đăng ký mua, làm mất đi cơ hội cho những người có thu nhập thấp thật sự có nhu cầu.

Bốn là, về giá bán nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải công bố mức giá đã đăng ký theo quy định về giá bán nhà ở xã hội công khai, minh bạch để tạo thuận lợi cho người thu nhập thấp trong việc tiếp nhận thông tin và có kế hoạch sắp xếp tài chính phù hợp.

Kết luận
Nhà ở xã hội là một chính sách nhân văn có vai trò hỗ trợ những người có thu nhập thấp có được chỗ ở ổn định, giúp các đối tượng tượng này yên tâm xây dựng và phát triển cuộc sống. Hoàn thiện quy định của pháp luật về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội để góp phần quan trọng vào việc ổn định xã hội, nâng cao chất lượng sống của đại đa số người dân Việt Nam nói chung. Do đó, bài viết hướng đến sự hoàn thiện và khắc phục các khó khăn trong việc áp dụng pháp luật trên thực tế đã trở thành rào cản khiến cho người có thu thập nhập khó tiếp cận với nhà ở xã hội. Vì vậy, với một số kiến nghị về mặt pháp luật và thực tiễn, bài viết hi vọng sẽ góp một phần hoàn thiện chính sách nhà pháp luật về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng như tạo điều kiện để nhóm đối tượng này được hưởng trọn vẹn các chính sách mà Nhà nước đã trao. Để từ đó góp phần vào việc hỗ trợ nhà ở xã hội đến đúng đối tượng được thụ hưởng chính sách này, tránh tình trạng giao nhà không đúng đối tượng. Và xa hơn là hướng đến tạo điều kiện về chỗ ở để các đối tượng có thu nhập tập trung.

NCS. Lê Thị Thuỳ Linh – Trương Thị Thanh Thuỳ/Học viện Chính trị KV2.

Danh mục tài liệu tham khảo

Anh Tú (2022), 15-25 triệu/m2: người nghèo khó mua nhà ở xã hội, https://vietnamnet.vn/15-25-trieu-dong-m2-nguoi-ngheo-kho-mua-nha-o-xa-hoi
Chinhphu.vn (2023) Phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ trọng tâm năm 2023 của Bộ Xây dựng, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-la-nhiem-vu-trong-tam-nam-2023-cua-bo-xay-dung
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi);
Đức Minh (2023), “Những ai đã mua nhà ở xã hội”, “https://vnexpress.net/nhung-ai-da-mua-nha-o-xa-hoi- 4600782.html”, truy cập ngày 22/5/2023
Luật Nhà ở năm 2014;
Nguyễn Tuấn (2023), “Tạo nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội”, https://nhandan.vn/tao-nguon-luc-phat-trien- nha-o-xa-hoi-post742346.html, truy cập ngày 20/5/2023
Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở;
Khoản 2 Điều 51 Luật nhà ở;
Khoản 3 Điều 51 Luật Nhà ở;
Phương Duy (2021), Trục lợi nhà ở xã hội: Mua để bán lại thu lời, chủ đầu tư còn tiếp tay, https://laodong.vn/bat-dong-san/truc-loi-nha-o-xa-hoi-mua-de-ban-lai-thu-loi-chu- dau-tu-con-tiep-tay-896778.ldo, truy cập ngày 20/5/2023;
PGS.TS Đinh Dũng Sỹ (2023), Phải xác định rõ nhà ở xã hội là dành cho người thu nhập thấp, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/chuyen-gia-gop-y-ve-chinh-sach-phat- trien-nha-o-xa-hoi
Trần Thanh Liêm (2023), Cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp – Nhìn từ góc độ pháp lý, https://tapchinganhang.gov.vn/cho-vay-mua-nha-o-xa-hoi-doi-voi- nguoi-thu-nhap-thap-nhin-tu-goc-do-phap-li.htm, truy cập ngày 22/5/2023;
Trịnh Thị Quế (2017), “Thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội
Việt Anh, Hồng Chiêu (2023), Xếp hàng từ 2h nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội, https://vnexpress.net/xep-hang-tu-2h-nop-ho-so-mua-nha-o-xa-hoi-4596400.html, truy cập ngày 20/5/2023.
https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2023/5/486qd.signed.pdf
https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/mua-nha-o-xa-hoi-can-nhung-dieu-kien-gi-7858 18.
https://luatduonggia.vn/dieu-kien-ho-so-vay-von-uu-dai-ho-tro-mua-nha-o-xa-hoi/#:~:text=Ngân%20hàng%20Ch%C3%ADnh%20sách%20xã%20hội%20có%20quy%20định%20đối,mua%20nhà%20ở%20xã%20hội.
https://sxd.binhduong.gov.vn/Lists/PQuanLyNhaBatDongSan/DispForm.aspx?ID=154&PageIndex=70