Trong quản trị đô thị hiện đại, nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là một trụ cột của hệ thống an sinh xã hội và động lực cho phát triển bền vững. Việc bảo đảm người dân được tiếp cận nhà ở an toàn với chi phí hợp lý không chỉ đáp ứng nhu cầu thiết yếu mà còn góp phần củng cố ổn định xã hội, nâng cao năng suất lao động, thu hẹp bất bình đẳng và cải thiện chất lượng cuộc sống của cộng đồng.
Các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cho thấy, những quốc gia sở hữu hệ thống nhà ở xã hội (NOXH) phát triển thường đạt mức độ ổn định xã hội cao hơn, đồng thời khai thác hiệu quả hơn nguồn nhân lực và động lực tăng trưởng kinh tế. Đối với Việt Nam, khi tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 37,55% vào năm 2022, nhu cầu về nhà ở giá phù hợp tại các đô thị và trung tâm công nghiệp ngày càng trở nên cấp thiết, đòi hỏi một mô hình phát triển NOXH hiệu quả và bền vững.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, thành công của các chính sách nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc tăng nguồn cung mà còn ở khả năng tích hợp với quy hoạch đô thị và hệ thống hạ tầng. Tại Singapore, Chính phủ phát triển các khu nhà ở công cộng có giá hợp lý, chất lượng tốt và khả năng tiếp cận rộng rãi, góp phần bảo đảm an cư cho phần lớn người dân. Hoa Kỳ triển khai nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng từ các căn hộ cơ bản đến những khu nhà ở tích hợp đầy đủ tiện ích. Trong khi đó, Thụy Điển chú trọng gắn phát triển nhà ở với hạ tầng giao thông công cộng, giúp người lao động rút ngắn thời gian di chuyển, giảm chi phí sinh hoạt và nâng cao chất lượng cuộc sống.
Tại Việt Nam, quá trình gia tăng dân số cơ học tại các trung tâm công nghiệp như Đồng Nai, Bắc Ninh và Đà Nẵng đang tạo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị và hệ thống an sinh xã hội. Nguồn cung nhà ở giá phải chăng còn hạn chế, công tác quy hoạch chưa đồng bộ cùng những vướng mắc về cơ chế tài chính đã khiến hàng triệu công nhân và người lao động gặp khó khăn trong việc tiếp cận nơi ở ổn định.
Dù vậy, nhiều địa phương đã chủ động tìm kiếm hướng đi mới thông qua việc triển khai các dự án nhà ở an sinh với chi phí hợp lý, kết hợp cơ chế cho thuê linh hoạt và đa dạng hóa hình thức tiếp cận. Những mô hình này cho thấy việc bảo đảm an cư cho người lao động không thể chỉ dựa vào ngân sách nhà nước mà cần sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và khu vực tư nhân.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu, chọn lọc và vận dụng kinh nghiệm quốc tế phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam là yêu cầu quan trọng để xây dựng một hệ thống nhà ở xã hội bền vững. Đây không chỉ là giải pháp an sinh mà còn là nền tảng để thu hút lao động, nâng cao năng lực cạnh tranh của các vùng kinh tế trọng điểm và tạo động lực cho tăng trưởng lâu dài của đất nước.
Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội của một số quốc gia trên thế giới
Trong nỗ lực giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, các quốc gia trên thế giới đã phát triển những mô hình nhà ở xã hội với cách tiếp cận khác nhau, phản ánh đặc điểm kinh tế, chính trị và triết lý quản trị của từng nước. Có quốc gia dựa chủ yếu vào cơ chế thị trường kết hợp các chính sách ưu đãi về thuế và tài chính; có quốc gia để Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong quy hoạch, đầu tư và phân bổ; trong khi một số mô hình hướng đến mục tiêu bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho mọi tầng lớp dân cư, góp phần giảm thiểu phân tầng xã hội và thúc đẩy công bằng.
Việc nghiên cứu các mô hình tiêu biểu của Hoa Kỳ, Singapore và Thụy Điển không chỉ giúp làm rõ cách thức huy động nguồn lực, tổ chức đầu tư và quản lý vận hành hệ thống nhà ở xã hội, mà còn cung cấp những bài học kinh nghiệm quan trọng về vai trò của Nhà nước, khu vực tư nhân và cơ chế chính sách trong bảo đảm an cư cho người dân. Đây là cơ sở tham khảo có giá trị để Việt Nam hoàn thiện chiến lược phát triển nhà ở xã hội theo hướng hiệu quả, bền vững và phù hợp với điều kiện thực tiễn trong nước.
Kinh nghiệm Hoa Kỳ
Tại Hoa Kỳ, khái niệm “Affordable Housing” (nhà ở giá phải chăng) là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội. Chính sách này dựa trên nguyên tắc chi phí nhà ở không nên vượt quá 30% thu nhập của hộ gia đình. Khi tỷ lệ này bị vượt quá, hộ gia đình được xem là chịu gánh nặng chi phí nhà ở, dễ buộc phải cắt giảm các khoản chi thiết yếu như thực phẩm, giáo dục và chăm sóc sức khỏe. Vì vậy, mục tiêu của chính sách không chỉ là cung cấp chỗ ở mà còn bảo đảm ổn định tài chính và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
Để hiện thực hóa mục tiêu này, Chính phủ Liên bang Hoa Kỳ xây dựng một hệ thống chính sách đa tầng, trong đó ưu tiên huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân thông qua các công cụ tài chính và ưu đãi thuế, thay vì trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở.
Tiêu biểu nhất là Chương trình Tín dụng Thuế Nhà ở cho Người thu nhập thấp (Low-Income Housing Tax Credit – LIHTC), được thiết lập theo Luật Cải cách Thuế năm 1986. Đây được xem là mô hình hợp tác công – tư thành công, sử dụng ưu đãi thuế để khuyến khích doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Cơ chế vận hành của LIHTC gồm năm bước chính. Trước hết, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) xác định tiêu chuẩn và phân bổ hạn mức tín dụng thuế cho từng bang dựa trên quy mô dân số. Tiếp đó, các cơ quan tài chính nhà ở cấp bang (Housing Finance Agencies – HFAs) xây dựng quy trình xét duyệt và lựa chọn dự án phù hợp với điều kiện địa phương. Trên cơ sở này, các doanh nghiệp bất động sản lập hồ sơ và tham gia cạnh tranh để được cấp tín dụng thuế. Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư chuyển nhượng quyền hưởng tín dụng thuế cho các tổ chức đầu tư nhằm huy động vốn chủ sở hữu để triển khai dự án. Khi công trình hoàn thành và đi vào vận hành, tín dụng thuế được phân bổ theo cam kết giữa các bên, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư đồng thời duy trì mục tiêu phát triển nhà ở giá phải chăng.
LIHTC hiện cung cấp hai mức ưu đãi tín dụng thuế phổ biến là 4% và 9%, góp phần giảm đáng kể chi phí đầu tư cho doanh nghiệp và thu hút nguồn vốn tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Mô hình này không chỉ giảm áp lực chi ngân sách công mà còn tận dụng cơ chế thị trường để nâng cao hiệu quả đầu tư, tăng cường giám sát chất lượng công trình và mở rộng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.
Bên cạnh Chương trình Tín dụng Thuế Nhà ở cho Người thu nhập thấp (LIHTC), Hoa Kỳ còn triển khai Chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở (Housing Choice Voucher – HCV) theo Mục 8 của Luật Nhà ở năm 1937 nhằm hỗ trợ trực tiếp người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở trên thị trường. Thay vì đầu tư xây dựng nhà ở, chương trình trao cho người thụ hưởng quyền lựa chọn nơi thuê phù hợp với nhu cầu, trong khi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) chi trả phần chênh lệch giữa giá thuê thị trường và mức đóng góp của người thuê. Theo cơ chế này, người dân chỉ phải dành khoảng 30% thu nhập để chi trả tiền thuê nhà, qua đó giảm đáng kể gánh nặng tài chính và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở.
Nhằm tăng cường tính bao trùm của chính sách, Mục 238 của Luật Phân bổ Hợp nhất năm 2014 đã mở rộng đối tượng thụ hưởng, bao gồm cả các hộ gia đình thuộc chuẩn nghèo liên bang. Đồng thời, chương trình HUD-VASH hằng năm phân bổ khoảng 10.000 phiếu lựa chọn nhà ở dành cho các cựu chiến binh vô gia cư, kết hợp hỗ trợ nhà ở với các dịch vụ xã hội và chăm sóc sức khỏe để giúp họ tái hòa nhập cộng đồng.
Hoa Kỳ cũng xây dựng các cơ chế tài chính dài hạn nhằm bảo đảm nguồn vốn cho phát triển nhà ở giá phải chăng. Chương trình Hợp tác Đầu tư HOME (HOME Investment Partnerships Program), được thành lập năm 1992, cung cấp các khoản tài trợ cho chính quyền địa phương để xây dựng, mua lại hoặc cải tạo nhà ở, đồng thời hỗ trợ tiền đặt cọc và chi phí thuê nhà cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Quỹ Tiết kiệm Nhà ở Quốc gia (National Housing Trust Fund – NHTF), được thành lập theo Đạo luật Nhà ở và Phục hồi Kinh tế năm 2008, tạo nguồn vốn ổn định cho phát triển nhà ở thông qua đóng góp từ các tổ chức tài chính thế chấp và các cơ chế huy động vốn chuyên biệt.
Nhìn tổng thể, điểm nổi bật của mô hình Hoa Kỳ là không phụ thuộc vào một công cụ duy nhất mà kết hợp linh hoạt giữa ưu đãi thuế, trợ cấp trực tiếp và các quỹ tài chính chuyên biệt để huy động nguồn lực xã hội. Cách tiếp cận này vừa giảm áp lực lên ngân sách nhà nước, vừa khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở giá phải chăng, tạo nên một hệ sinh thái nhà ở vận hành theo cơ chế thị trường nhưng vẫn bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội và hỗ trợ hiệu quả các nhóm dân cư dễ bị tổn thương.
Kinh nghiệm Singapore
Singapore được xem là một trong những quốc gia xây dựng thành công nhất hệ thống nhà ở công cộng trên thế giới nhờ vai trò chủ đạo của Nhà nước và triết lý “Property Owning Democracy” (Dân chủ sở hữu tài sản). Từ bối cảnh khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng sau thời kỳ thuộc địa, quốc đảo này đã tạo bước ngoặt với việc thành lập Cục Phát triển Nhà ở (Housing and Development Board – HDB) vào năm 1960. Không chỉ đảm nhiệm chức năng xây dựng, HDB còn giữ vai trò trung tâm trong quy hoạch, thu hồi đất theo Đạo luật Thu hồi đất đai và phân bổ nhà ở cho người dân. Mục tiêu xuyên suốt của chính sách là mở rộng quyền sở hữu nhà ở, qua đó tăng cường sự ổn định xã hội và gắn lợi ích của người dân với sự phát triển lâu dài của quốc gia.
Nền tảng tài chính của mô hình này là Quỹ Phòng xa Trung ương (Central Provident Fund – CPF), một hệ thống tiết kiệm bắt buộc dựa trên nguyên tắc kết hợp giữa trách nhiệm cá nhân và sự hỗ trợ của Nhà nước. Người lao động và người sử dụng lao động cùng đóng góp vào quỹ, trong đó Tài khoản Thông thường (Ordinary Account – OA) được sử dụng để thanh toán tiền mua và trả góp các căn hộ HDB. Cơ chế này giúp người dân tích lũy nguồn vốn ngay trong quá trình lao động, giảm áp lực vay thương mại và nâng cao khả năng sở hữu nhà ở. Song song đó, HDB cung cấp các khoản vay với lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện để người dân duy trì khả năng thanh toán trong dài hạn và bảo đảm an toàn tài chính.
Không chỉ chú trọng khả năng tiếp cận nhà ở, Singapore còn tập trung nâng cao chất lượng môi trường sống thông qua Khung phát triển Đô thị HDB thông minh (Smart HDB Town Framework) được triển khai từ năm 2014. Chiến lược này ứng dụng công nghệ số trong quy hoạch không gian, quản lý hạ tầng, bảo vệ môi trường, cung cấp dịch vụ công và thúc đẩy kết nối cộng đồng. Nhờ đó, các khu nhà ở HDB được phát triển như những đô thị hoàn chỉnh với hệ thống trường học, cơ sở y tế, trung tâm thương mại, giao thông công cộng và không gian xanh đồng bộ.
Thành công của Singapore cho thấy sự kết hợp giữa vai trò điều phối mạnh mẽ của Nhà nước, cơ chế tích lũy tài chính thông qua CPF và quy hoạch đô thị tích hợp đã tạo nên một hệ thống nhà ở công cộng bền vững. Nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn trở thành công cụ bảo đảm an sinh xã hội, thúc đẩy tích lũy tài sản và củng cố sự gắn kết giữa người dân với quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Kinh nghiệm của Thụy Điển trong giải quyết nhà ở xã hội
Thụy Điển là điển hình của mô hình nhà ở xã hội phổ quát (Universal Approach), trong đó nhà ở được xem là một quyền cơ bản của mọi công dân thay vì chỉ là chính sách hỗ trợ dành cho nhóm thu nhập thấp. Cách tiếp cận này hướng tới mục tiêu giảm thiểu phân tầng xã hội, hạn chế sự hình thành các khu dân cư biệt lập theo mức thu nhập và xây dựng môi trường sống hòa nhập, bình đẳng. Các khu nhà ở công cộng do chính quyền địa phương sở hữu và quản lý thông qua các doanh nghiệp hoạt động theo nguyên tắc phi lợi nhuận, bảo đảm cung cấp nhà ở chất lượng với mức chi phí hợp lý cho nhiều nhóm đối tượng trong xã hội.
Một đặc điểm nổi bật của mô hình Thụy Điển là cơ chế kiểm soát giá thuê và thương lượng tập thể. Thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào cung – cầu thị trường, giá thuê được xác định thông qua đàm phán giữa các công ty quản lý nhà ở và Hiệp hội Người thuê nhà Quốc gia, trên cơ sở phản ánh chi phí thực tế cho xây dựng, vận hành và bảo trì. Cơ chế này góp phần bảo vệ người thuê trước nguy cơ tăng giá bất hợp lý và hạn chế tác động của đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Song song với đó, Chính phủ Thụy Điển triển khai các chương trình trợ cấp nhà ở (Housing Allowance) dành cho những nhóm dễ bị tổn thương như sinh viên, người cao tuổi và các hộ gia đình có thu nhập thấp, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở và giảm gánh nặng chi phí sinh hoạt.
Thành công của Thụy Điển cho thấy việc đặt bình đẳng xã hội và quyền tiếp cận nhà ở của người dân làm trung tâm chính sách có thể tạo ra một hệ thống nhà ở ổn định, bền vững và giàu tính hòa nhập. Đây là mô hình đáng tham khảo đối với các quốc gia đang tìm kiếm giải pháp phát triển nhà ở xã hội gắn với mục tiêu thu hẹp bất bình đẳng và nâng cao chất lượng sống của người dân.
Bài học kinh nghiệm trong xây dựng và giải quyết nhà ở xã hội cho công nhân ở Việt Nam
Việc đối chiếu ba mô hình phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu của Hoa Kỳ, Singapore và Thụy Điển cho thấy không tồn tại một công thức chung cho mọi quốc gia, song đều cung cấp những bài học có giá trị đối với Việt Nam trong quá trình hoàn thiện chính sách nhà ở cho người lao động và người thu nhập thấp.
Thứ nhất, Việt Nam cần đẩy mạnh huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân thông qua các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và tài chính tương tự mô hình LIHTC của Hoa Kỳ. Cách tiếp cận này không chỉ giảm áp lực lên ngân sách nhà nước mà còn tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững.
Thứ hai, kinh nghiệm của Singapore cho thấy Nhà nước cần giữ vai trò kiến tạo và điều phối trong quy hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là tạo lập quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng và bảo đảm sự gắn kết giữa nhà ở xã hội với các khu công nghiệp, hệ thống giao thông và dịch vụ công. Đây là điều kiện quan trọng để hình thành các cộng đồng dân cư ổn định và nâng cao chất lượng sống của người lao động.
Thứ ba, việc xây dựng hệ thống tài chính nhà ở dài hạn và linh hoạt là yếu tố then chốt để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở. Việt Nam có thể nghiên cứu các mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc cơ chế vay ưu đãi gắn với thu nhập và quá trình đóng góp của người lao động, giúp họ chủ động tích lũy và giảm áp lực tài chính khi mua hoặc thuê mua nhà.
Thứ tư, bài học từ Thụy Điển gợi mở sự cần thiết của việc chuyển từ tư duy hỗ trợ mang tính ngắn hạn sang phát triển một hệ thống nhà ở có tính bao trùm và bền vững. Nhà ở xã hội cần được xem là một cấu phần của chính sách phát triển đô thị và an sinh xã hội, hướng tới nâng cao chất lượng công trình, bảo đảm sự hòa nhập giữa các nhóm dân cư và hạn chế tình trạng phân tầng không gian đô thị.
Từ những kinh nghiệm quốc tế này có thể thấy, giải quyết bài toán nhà ở xã hội tại Việt Nam đòi hỏi sự kết hợp hài hòa giữa cơ chế thị trường và vai trò kiến tạo của Nhà nước, cùng với một hệ thống quản trị minh bạch, chính sách tài chính phù hợp và quy hoạch đồng bộ. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để xây dựng hệ thống nhà ở xã hội hiệu quả, đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội của một số địa phương tại Việt Nam
Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở xã hội của một số quốc gia trên thế giới, hàm ý chính sách đối với Việt Nam hiện nay
Kinh nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh
Trong chiến lược phát triển đô thị bền vững của TP. Hồ Chí Minh, nhà ở xã hội không chỉ là chính sách an sinh mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết phát triển kinh tế – xã hội và ổn định thị trường lao động. Là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, thành phố đang chịu áp lực rất lớn từ quá trình gia tăng dân số cơ học và dòng lao động nhập cư, kéo theo nhu cầu cấp thiết về nhà ở dành cho người thu nhập thấp và công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp. Trên cơ sở Luật Nhà ở và các cơ chế, chính sách đặc thù, TP. Hồ Chí Minh đã từng bước xây dựng hành lang pháp lý nhằm huy động cả nguồn lực công và tư để phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung vẫn còn rất lớn. Theo định hướng phát triển giai đoạn 2021–2030, nguồn cung nhà ở xã hội của thành phố mới chỉ đáp ứng khoảng 17,8% nhu cầu, trong khi nhà ở dành cho công nhân chỉ đáp ứng gần 6% nhu cầu thực tế. Cùng giai đoạn này, tổng nhu cầu nhà ở của TP. Hồ Chí Minh ước tính khoảng 37 triệu m² sàn, trong đó nhu cầu của người thu nhập thấp tại khu vực đô thị chiếm khoảng 15 triệu m² sàn, còn nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp và cụm công nghiệp vào khoảng 12 triệu m² sàn.
Những con số trên cho thấy phát triển nhà ở xã hội vẫn là nhiệm vụ cấp bách đối với TP. Hồ Chí Minh. Việc gia tăng nguồn cung, hoàn thiện cơ chế huy động vốn và quỹ đất, đồng thời thúc đẩy sự tham gia của khu vực tư nhân sẽ là những yếu tố quyết định để thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu, bảo đảm an cư cho người lao động và tạo nền tảng cho sự phát triển đô thị bền vững trong những năm tới.
Thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030” theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, TP. Hồ Chí Minh được giao mục tiêu phát triển 69.700 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, trong đó giai đoạn 2021–2025 hoàn thành 26.200 căn và giai đoạn 2026–2030 hoàn thành 43.500 căn. Để hiện thực hóa mục tiêu này, thành phố đã phân loại các dự án theo mức độ sẵn sàng và tính chất đầu tư, ưu tiên các dự án có quỹ đất sạch, dự án quy mô lớn, nhà ở cho thuê, dự án đầu tư công và quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại nhằm tập trung nguồn lực triển khai.
Quá trình thực hiện đã đạt được một số kết quả tích cực. Giai đoạn 2016–2020, thành phố hoàn thành 19 dự án với gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội. Từ năm 2021 đến giữa năm 2025, nhiều dự án tiếp tục được đưa vào sử dụng và một số dự án khác đang được đẩy nhanh tiến độ thi công, đồng thời hàng chục dự án với quy mô hàng chục nghìn căn hộ đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để triển khai trong các năm tiếp theo. Thành phố cũng đã bố trí khoảng 1.400 ha đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó một phần lớn đã được đưa vào các dự án đang triển khai và phần còn lại được tích hợp trong quy hoạch điều chỉnh chung của thành phố. Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh đang xây dựng đề án phát triển nhà ở xã hội dành riêng cho lực lượng vũ trang, bao gồm khoảng 20.000 căn hộ phục vụ cán bộ, chiến sĩ thuộc Bộ Công an và Bộ Quốc phòng.
Mặc dù vậy, tiến độ phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng kỳ vọng do nhiều rào cản trong quá trình triển khai. Các dự án phải trải qua nhiều thủ tục hành chính như thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua hoặc thuê mua, kiểm toán chi phí và xác định lợi nhuận định mức, làm kéo dài thời gian thực hiện. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số khu vực còn chậm, trong khi việc triển khai các dự án sử dụng vốn đầu tư công và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý vẫn tồn tại những bất cập. Những hạn chế này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hoàn thành dự án và làm chậm quá trình hiện thực hóa mục tiêu bảo đảm chỗ ở ổn định cho người thu nhập thấp và công nhân trên địa bàn thành phố.
Thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy, bên cạnh việc gia tăng nguồn cung, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế phối hợp liên ngành, tháo gỡ các vướng mắc về đất đai và tài chính, đồng thời khuyến khích khu vực tư nhân tham gia đầu tư. Đây là những điều kiện then chốt để đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội và đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng lớn trong bối cảnh đô thị hóa và tăng trưởng dân số cơ học diễn ra mạnh mẽ.
Kinh nghiệm tại tỉnh Bắc Ninh
Tại Bắc Ninh, phát triển nhà ở xã hội được xác định là một bộ phận quan trọng trong chiến lược phát triển công nghiệp và thu hút lao động. Chính sách nhà ở của tỉnh được triển khai đồng bộ với hệ thống các khu công nghiệp lớn như Tiên Sơn, Yên Phong và Quế Võ, góp phần đáp ứng nhu cầu an cư của lực lượng công nhân ngày càng gia tăng.
Một trong những kinh nghiệm nổi bật của Bắc Ninh là việc thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị có quy mô từ 10 ha trở lên để phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở vận dụng linh hoạt các quy định của Chính phủ, giai đoạn 2021–2025 tỉnh đã quy hoạch khoảng 37,57 ha đất dành riêng cho mục tiêu này, tạo nền tảng quan trọng để mở rộng nguồn cung nhà ở cho người lao động.
Song song với công tác quy hoạch, Bắc Ninh chú trọng cải thiện môi trường đầu tư thông qua các cơ chế ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Đáng chú ý, tỉnh yêu cầu các cơ quan chức năng rút ngắn khoảng 30% thời gian giải quyết thủ tục hành chính, qua đó giảm chi phí và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Cách tiếp cận này đã thu hút sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn, góp phần hình thành các khu nhà ở công nhân hiện đại gắn với các trung tâm sản xuất quy mô lớn.
Đến nay, Bắc Ninh đã phát triển 21 dự án nhà ở công nhân với tổng diện tích sàn hơn 2,38 triệu m², tương đương gần 30.000 căn hộ. Việc đa dạng hóa các loại hình như nhà ở để bán, cho thuê và ký túc xá tập trung giúp đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm lao động khác nhau, đồng thời hỗ trợ phát triển không gian đô thị theo hướng đồng bộ và bền vững.
Thực tiễn tại Bắc Ninh cho thấy, sự kết hợp giữa quy hoạch quỹ đất dài hạn, cải cách thủ tục hành chính và hợp tác hiệu quả với khu vực doanh nghiệp là những yếu tố quyết định thành công trong phát triển nhà ở xã hội. Đây là kinh nghiệm đáng tham khảo đối với các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa và gia tăng lao động nhập cư cao tại Việt Nam.
Kinh nghiệm tại thành phố Đà Nẵng
Khác với nhiều địa phương ưu tiên huy động nguồn lực xã hội hóa, Đà Nẵng lựa chọn mô hình phát triển nhà ở xã hội với vai trò dẫn dắt của Nhà nước và nguồn vốn đầu tư công. Thành phố đã xây dựng hệ thống cơ chế, chính sách tương đối hoàn thiện, ban hành nhiều quy định về tiếp nhận, bố trí cho thuê và quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tạo nền tảng pháp lý đồng bộ cho việc phát triển và vận hành nhà ở xã hội.
Nhờ cách tiếp cận này, Đà Nẵng hiện sở hữu 12.320 căn hộ nhà ở xã hội được đầu tư từ ngân sách nhà nước, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng quỹ nhà ở xã hội sử dụng vốn ngân sách trên phạm vi cả nước. Nguồn lực công được sử dụng không chỉ để mở rộng nguồn cung mà còn góp phần bảo đảm người dân, đặc biệt là các nhóm thu nhập thấp và người lao động, có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí phù hợp.
Điểm đáng chú ý trong chính sách của Đà Nẵng là việc triển khai thí điểm bán một phần quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để tạo nguồn vốn tái đầu tư. Thông qua việc chuyển nhượng 846 căn hộ, thành phố đã thu về hơn 320 tỷ đồng, qua đó bổ sung nguồn lực tài chính cho các dự án nhà ở xã hội mới và giảm áp lực chi ngân sách trong công tác quản lý, vận hành. Cơ chế này góp phần hình thành vòng tuần hoàn tài chính, cho phép tái đầu tư liên tục vào phát triển nhà ở phục vụ cộng đồng.
Mô hình của Đà Nẵng cho thấy việc sử dụng hiệu quả nguồn lực công kết hợp với cơ chế quản lý minh bạch và tái tạo vốn đầu tư có thể tạo ra nền tảng bền vững cho phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, cách tiếp cận này phù hợp với định hướng xây dựng đô thị nhân văn, góp phần hiện thực hóa mục tiêu nâng cao chất lượng an sinh và bảo đảm cơ hội an cư cho người dân, trong đó có lực lượng công nhân và người thu nhập thấp.
Bài học kinh nghiệm cho các tỉnh vùng Đông Nam bộ
Từ thực tiễn triển khai thành công tại một số địa phương, vùng Đông Nam Bộ có thể rút ra bốn nhóm bài học quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội.
Thứ nhất, quy hoạch dài hạn và chủ động quỹ đất là điều kiện tiên quyết. Nhà ở xã hội cần được tích hợp ngay từ đầu vào quy hoạch phát triển đô thị và khu công nghiệp, đồng thời bảo đảm quỹ đất 20% theo quy định được bố trí tại các vị trí thuận lợi, kết nối tốt với hạ tầng giao thông và dịch vụ công.
Thứ hai, lựa chọn và đồng hành cùng các doanh nghiệp có năng lực là yếu tố quyết định hiệu quả triển khai dự án. Kinh nghiệm từ các mô hình thành công cho thấy sự tham gia của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và cam kết phát triển bền vững sẽ góp phần bảo đảm tiến độ, chất lượng công trình và khả năng kiểm soát giá thành.
Thứ ba, cần đa dạng hóa nguồn vốn và loại hình nhà ở để đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng. Bên cạnh nguồn vốn ngân sách và tín dụng ưu đãi, có thể nghiên cứu hình thành các quỹ tiết kiệm nhà ở, phát triển các công cụ tài chính dài hạn hoặc cơ chế huy động vốn xã hội hóa nhằm mở rộng nguồn lực đầu tư. Đồng thời, việc phát triển đa dạng sản phẩm như căn hộ diện tích nhỏ, nhà ở cho thuê, thuê mua và ký túc xá sẽ tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động ở nhiều mức thu nhập khác nhau.
Thứ tư, phát triển nhà ở xã hội phải gắn với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Một khu nhà ở bền vững không chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú mà còn cần được tích hợp với hệ thống trường học, cơ sở y tế, công viên, không gian sinh hoạt cộng đồng và mạng lưới giao thông công cộng. Cách tiếp cận này góp phần nâng cao chất lượng sống, tăng sức hấp dẫn của khu vực đối với người lao động và tạo nền tảng cho phát triển đô thị lâu dài.
Việc triển khai đồng bộ các giải pháp trên sẽ giúp vùng Đông Nam Bộ xây dựng một hệ sinh thái nhà ở xã hội hiện đại, đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động, nâng cao năng lực cạnh tranh trong thu hút nhân lực và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế – xã hội bền vững.
Tổng kết lại, phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp là một nhiệm vụ chiến lược, đòi hỏi sự kết hợp hài hòa giữa cơ chế thị trường và vai trò kiến tạo của Nhà nước. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy không có một mô hình duy nhất phù hợp cho mọi quốc gia, song đều khẳng định tầm quan trọng của chính sách công trong quy hoạch quỹ đất, thiết kế cơ chế tài chính và tạo động lực thu hút khu vực tư nhân tham gia. Mô hình ưu đãi thuế của Hoa Kỳ, cơ chế tích lũy tài chính thông qua Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) của Singapore hay cách tiếp cận nhà ở mang tính phổ quát của Thụy Điển đều cung cấp những bài học giá trị cho quá trình hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Trong nước, thực tiễn triển khai tại Bình Dương, Bắc Ninh và Đà Nẵng cho thấy hiệu quả của những cách tiếp cận linh hoạt, từ phát triển nhà ở giá hợp lý, cải cách thủ tục hành chính đến sử dụng hiệu quả nguồn lực công và tăng cường hợp tác với khu vực tư nhân. Những mô hình này không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu an cư của người lao động mà còn tạo nền tảng để duy trì sức cạnh tranh của các địa phương trong thu hút đầu tư và phát triển công nghiệp.
Trong thời gian tới, Việt Nam cần xây dựng một chiến lược phát triển nhà ở xã hội đồng bộ và dài hạn, trong đó ưu tiên hoàn thiện cơ chế tài chính để người lao động có thể tiếp cận các nguồn vốn ổn định với chi phí hợp lý; cải cách thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án; đồng thời thiết kế các chính sách ưu đãi đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc quy hoạch quỹ đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cần được thực hiện đồng bộ nhằm hình thành những khu dân cư có chất lượng sống cao và phát triển bền vững.
Xét trên phương diện lâu dài, bảo đảm chỗ ở ổn định cho người lao động không chỉ là chính sách an sinh xã hội mà còn là một khoản đầu tư cho tăng trưởng. Một hệ thống nhà ở xã hội hiệu quả sẽ góp phần nâng cao năng suất lao động, củng cố ổn định xã hội, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao và tạo động lực cho phát triển kinh tế bền vững. Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội cần được xem là một ưu tiên chiến lược trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng các vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam.
Lê Thị Thuỳ Linh
Danh mục tài liệu tham khảo
1.Aya Gruber (1997), “Public Housing in Singapore: The Use of Ends-Based Reasoning in the Quest for a Workabe System”, Harvard International Law Journal 38, no.1.
2.Central Provident Fund Board, The CPF Story, https://www.cpf.gov.sg/employer/who-we-are/the-cpf-story.
3.City of Boulder – HOME Policies & Procedures Manual (2022), “HOME Investment Partnership Policies & Procedures Manual”, https://bouldercolorado.gov/media/3679/download?inline=.
4.Congressional Research Service (2023), “An Introduction to the Low-Income Housing Tax Credit”, https://sgp.fas.org/crs/misc/RS22389.pdf.
5.Department of Housing and Community Development, https://dhcd.dc.gov/page/national-housing-trust-fund-nhtf.
6.Heng Chye Kiang – Yeo Su Jan (2023), Biên niên sử Singapore về quy hoạch đô thị, NXB. Hà Nội.
7.Hội đồng lý luận Trung ương – Tỉnh ủy Bình Dương: Kỷ yếu Hội thảo khoa học Công nghiệp hóa, đô thị hóa qua thực tiễn ở tỉnh Bình Dương, 3-2015.
8.James Lee (2018), “Asset Building and Property Owning Decomcracy: Singapore Housing Policy as a Model of Social Investment and Social Justice”, Journal of Sociology & Social Welfare 45, no.4.
9.Nghị định 100/2015/NĐ-CP về “Phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, ngày 20/10/2015.
10.Rawls. J (1971), A Theory of Justice, Cambridge, MA: Harvard University Press.
11.Tỉnh ủy Bình Dương: Chương trình Phát triển nhà ở xã hội tỉnh Bình Dương giai đoạn 2011 – 2015, số 27-CT/TU, ngày 20-9-2011.
12.United State Interagency Council on Homelessness (2013), “Fiscal Year 2013 Federal Government Homelessness Budget Fact Sheet”.