Một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã công chứng, tiền đã thanh toán, hồ sơ đã nộp sang tên, nhưng không phải lúc nào quyền của người mua cũng được ghi nhận ngay. Thực tế có trường hợp sau công chứng vẫn bị dừng đăng ký; tài sản qua nhiều lần mua bán, người mua sau đã ổn định chỗ ở, thậm chí được cấp giấy chứng nhận, rồi lại bị xem xét khi chủ cũ phát sinh tranh chấp. Vấn đề đặt ra là phải phân định rõ trách nhiệm giữa bên bán, công chứng và cơ quan đăng ký đất đai.
Khi thủ tục hành chính trở thành rào chắn quyền tài sản
Trong giao dịch nhà đất, người dân thường bắt đầu bằng việc xem giấy chứng nhận, kiểm tra hiện trạng, thỏa thuận giá, ra tổ chức hành nghề công chứng ký hợp đồng, giao tiền, rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động. Trình tự ấy, về mặt đời sống, được xem là con đường thông thường và hợp pháp để chuyển dịch tài sản.
Tuy nhiên, khoảng cách giữa “đã công chứng” và “đã sang tên” lại là khoảng cách chứa nhiều rủi ro. Chỉ cần phát sinh một đơn tranh chấp, một văn bản yêu cầu ngăn chặn, một vụ kiện liên quan đến chủ cũ hoặc nghi vấn về hồ sơ, người mua có thể rơi vào thế bị động. Tiền đã giao, nhà đất chưa đứng tên. Có trường hợp đã nhận nhà, đã sửa chữa, đã đưa gia đình vào ở, nhưng hồ sơ vẫn bị treo. Khi hỏi, người dân thường nhận được câu trả lời chung là chờ xác minh, chờ ý kiến, chờ kết quả giải quyết tranh chấp.
Điều đáng nói là không phải trường hợp nào người mua cũng có lỗi. Nhiều người đã làm đúng phần việc mà một công dân bình thường có thể làm: yêu cầu bên bán xuất trình giấy chứng nhận, kiểm tra nhân thân, đến công chứng, thanh toán qua ngân hàng, nộp thuế, nộp hồ sơ đúng nơi có thẩm quyền. Những thông tin sâu hơn như tài sản có đang bị kiện ở nơi khác không, có bị kê biên không, có giao dịch giả tạo ở đời chủ trước không, có người thừa kế nào đang khiếu nại không, không phải lúc nào người mua cũng đủ điều kiện tiếp cận.
Ở đây xuất hiện một điểm nghẽn lớn trong sử dụng pháp luật. Nếu người dân không có công cụ kiểm tra đầy đủ, nhưng khi xảy ra tranh chấp lại buộc họ gánh toàn bộ rủi ro, thì cơ chế bảo vệ giao dịch hợp pháp chưa đạt yêu cầu. Không thể yêu cầu người mua phải biết những thông tin mà hệ thống quản lý chưa công khai, chưa liên thông hoặc chưa cập nhật kịp thời.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục xác định đăng ký đất đai, đăng ký biến động là khâu bắt buộc khi có thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là quy định cần thiết để Nhà nước quản lý đất đai thống nhất, đồng thời xác lập căn cứ pháp lý cho việc thực hiện các quyền tiếp theo của người sử dụng đất. Nhưng chính vì đăng ký có ý nghĩa quan trọng như vậy, việc dừng, từ chối hoặc kéo dài thủ tục đăng ký cũng phải được thực hiện thận trọng, có căn cứ, có thời hạn và có văn bản rõ ràng.
Không thể chỉ vì có đơn phản ánh chưa được kiểm chứng mà mặc nhiên dừng hồ sơ của người mua. Cũng không thể vì ngại trách nhiệm mà cơ quan đăng ký chọn giải pháp an toàn cho mình nhưng đẩy thiệt hại về phía người dân. Nếu tài sản đang bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, đang bị kê biên thi hành án, hoặc có văn bản ngăn chặn hợp pháp, việc tạm dừng là cần thiết. Nhưng nếu chỉ là tranh chấp chưa được thụ lý, khiếu nại không rõ căn cứ, hoặc thông tin chung chung, thì việc treo hồ sơ kéo dài cần được xem lại.
Thực tế giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy có những vụ việc, người mua không chỉ mất quyền đăng ký mà còn bị kéo vào vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Họ phải đi hầu tòa, cung cấp chứng cứ, chứng minh mình ngay tình, chứng minh đã trả tiền thật, chứng minh không biết và không thể biết tranh chấp trước đó. Một người dân mua nhà để ở bỗng trở thành người phải tự bảo vệ mình trong một chuỗi giao dịch mà họ chỉ tham gia ở đoạn cuối.
Cách xử lý này, nếu không được cân nhắc kỹ, có thể làm giảm niềm tin vào giấy chứng nhận, công chứng và thủ tục đăng ký. Bởi lẽ, trong giao dịch bất động sản, người dân không chỉ tin vào lời người bán. Họ còn tin vào hồ sơ do cơ quan nhà nước cấp, tin vào hợp đồng được công chứng, tin vào hệ thống đăng ký đất đai. Khi những điểm tựa đó không bảo vệ được người làm đúng, thị trường sẽ phát sinh tâm lý bất an.
Vấn đề đặt ra không phải là bảo vệ người mua bằng mọi giá. Nếu người mua biết rõ đất đang tranh chấp, biết bên bán không có quyền định đoạt, biết giấy tờ có dấu hiệu gian dối nhưng vẫn giao dịch để hưởng lợi, thì không thể xem là ngay tình. Nhưng nếu người mua đã căn cứ vào giấy chứng nhận hợp pháp, giao dịch công khai, thanh toán thực tế, đăng ký theo đúng quy định và không có thông tin nào cho thấy tài sản bị hạn chế giao dịch, thì quyền lợi của họ phải được xem xét trong một chuẩn mực bảo vệ cao hơn.
Công chứng không thể chỉ là con dấu
Trong giao dịch nhà đất, công chứng là khâu người dân đặt nhiều niềm tin. Hợp đồng công chứng cho thấy giấy tờ đã kiểm tra, các bên đủ điều kiện và đăng ký chỉ còn là bước tiếp theo. Nhưng thực tế, vẫn có hồ sơ bị dừng sang tên vì giấy tờ gian dối, bên bán không đủ quyền định đoạt hoặc tài sản có tranh chấp. Khi đó, trách nhiệm công chứng không thể đứng ngoài.
Công chứng viên không phải cơ quan điều tra, không thể phát hiện mọi thủ đoạn tinh vi. Tuy nhiên, họ có nghĩa vụ kiểm tra giấy tờ, xác định chủ thể, năng lực hành vi, ý chí tự nguyện, giải thích quyền nghĩa vụ và xem xét điều kiện giao dịch. Nếu hồ sơ có dấu hiệu bất thường mà vẫn chứng nhận, hoặc kiểm tra hình thức, công chứng không còn đúng chức năng phòng ngừa rủi ro.
Rủi ro thường xuất hiện dưới nhiều hình thức: tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ một người ký bán; nhà đất có nguồn gốc thừa kế chưa làm rõ; sử dụng giấy tờ nhân thân giả; hoặc tài sản vốn đang bị kê biên, ngăn chặn do tranh chấp từ trước. Nếu công chứng viên thiếu công cụ tra cứu, đó là hạn chế khách quan. Nhưng nếu có điều kiện xác minh mà không xác minh, thấy nghi vấn mà bỏ qua, phải đặt trách nhiệm nghề nghiệp.
Luật Công chứng năm 2024 đặt ra yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của công chứng viên, nhân viên tổ chức hành nghề công chứng gây ra. Quy định này có ý nghĩa vì người dân đến công chứng không chỉ để có hợp đồng đóng dấu, mà còn để được bảo đảm an toàn pháp lý cần thiết. Yêu cầu bồi thường không đơn giản. Người mua phải chứng minh lỗi, thiệt hại và quan hệ nhân quả, trong khi có thể đang kẹt trong vụ tranh chấp kéo dài.
Cần nhìn công chứng trong chuỗi trách nhiệm rộng hơn. Nếu dữ liệu công chứng không kết nối với đất đai, hộ tịch, cư trú, thi hành án và tòa án, công chứng viên vẫn làm việc trong tình trạng thiếu thông tin. Hệ thống an toàn không thể vận hành bằng những mảnh dữ liệu rời rạc. Cơ quan đăng ký đất đai cũng không thể chỉ tiếp nhận rồi trả hồ sơ. Khi dừng sang tên, phải nêu rõ căn cứ, thời hạn, hướng xử lý.
Về phía tòa án, khi giải quyết tranh chấp tài sản đã qua nhiều lần chuyển nhượng, cần tách bạch từng quan hệ. Giao dịch gốc có thể vô hiệu, nhưng không vì thế mọi giao dịch sau đều bị phủ nhận. Mỗi người nhận chuyển nhượng phải được xem xét theo thời điểm giao dịch, thông tin có thể biết, tình trạng đăng ký và hành vi thực tế. Trọng tâm là họ có ngay tình, có biết hoặc phải biết tài sản đang tranh chấp hay không.
Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình đối với tài sản đã đăng ký. Đây là nguyên tắc quan trọng để giữ ổn định giao dịch, nhất là bất động sản. Tuy nhiên, việc xác định ngay tình vẫn khó. Có vụ người mua được bảo vệ vì căn cứ vào giấy chứng nhận và không biết tranh chấp; có vụ không được công nhận vì tòa án cho rằng họ phải biết qua hiện trạng, giá bất thường hoặc tranh chấp công khai.
Do đó, cần tổng kết thực tiễn xét xử và có hướng dẫn thống nhất hơn. Tiêu chí đánh giá người mua ngay tình cần rõ ràng: tài sản có đăng ký hợp pháp không; thời điểm giao dịch có bị ngăn chặn không; bên mua có kiểm tra hiện trạng không; có người khác quản lý, sử dụng, phản đối không; giá chuyển nhượng có bất thường không; giao dịch có che giấu mục đích khác không.
Bên cạnh đó, việc xác định người thứ ba ngay tình vẫn còn nhiều tranh cãi.Trong thực tiễn để xác định người thứ ba ngay tình cũng cần phải có kiến thức pháp luật chuyên nghiệp ở góc độ đánh giá tính “ Cần phải biết” và “ bắt buộc phải biết” đối với các yếu tố xác định nguồn gốc tài sản, điều kiện đảm bảo giao dịch…
Từ góc độ quản lý, cần liên thông dữ liệu giữa tòa án, thi hành án, cơ quan đăng ký đất đai, công chứng và chính quyền cấp xã. Thửa đất đang bị kê biên, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, có quyết định ngăn chặn hoặc đang trong vụ án đã thụ lý phải được cập nhật kịp thời. Việc ngăn chặn cần có thời hạn, cơ quan ban hành, căn cứ pháp lý.
Mặt khác, phải xử lý nghiêm bên bán gian dối. Người biết tài sản có tranh chấp, biết mình không có quyền định đoạt hoặc dùng giấy tờ không đúng sự thật để nhận tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự tùy mức độ. Không thể để người gian dối rút khỏi giao dịch, còn người mua ngay tình phải đi kiện nhiều năm để giữ tài sản hoặc đòi lại tiền.
Bảo vệ người mua ngay tình không phải là hợp thức hóa giao dịch sai, mà là phân bổ rủi ro theo lỗi và trách nhiệm. Người gian dối phải chịu trách nhiệm. Khâu kiểm tra thiếu sót phải bị xem xét. Cơ quan dừng hồ sơ phải nêu căn cứ. Người dân giao dịch công khai, dựa vào giấy tờ hợp pháp và không có khả năng biết tranh chấp cần được bảo vệ.
Yêu cầu đặt ra không chỉ là sửa thủ tục, mà là thay đổi vận hành. Đăng ký đất đai không nên trở thành rào chắn làm khó người dân; công chứng không thể là thủ tục hình thức; xét xử tranh chấp nhà đất phải tính đến sự ổn định giao dịch ngay tình. Thị trường lành mạnh phải bảo đảm người mua hợp pháp tin vào giấy chứng nhận, công chứng và hệ thống đăng ký.
LS. Trọng Nguyễn