“Là một trong những điểm đến lý tưởng trên cả nước, Đà Nẵng sở hữu một tiềm lực rất lớn về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Đó là sự hiện hữu hàng loạt khu resort hàng hiệu cao cấp.
Giờ đây, thành phố tiếp tục thay đổi diện mạo khi các chủ đầu tư đã chú trọng đầu tư hơn vào những dự án khu đô thị thông minh, hiện đại, chú ý hơn đến các yếu tố sinh thái. Chắc chắn những điều này sẽ tiếp tục là một trong những điểm tạo sức thu hút đối với giới nhà đầu trong nước và quốc tế thời gian tới”, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Điều hành, CBRE Việt Nam nhận định.
Sau 2 năm tạm dừng “gặp gỡ và chia sẻ”, CBRE Việt Nam đã có buổi tiếp xúc trở lại với các cơ quan truyền thông (hoạt động tại địa bàn Đà Nẵng) và công bố “Tiêu điểm thị trường bất động Đà Nẵng nửa đầu năm 2022”.
Cũng như nhiều tỉnh, thành trên cả nước, năm 2021, thị trường bất động sản Đà Nẵng “đành phải chấp nhận” sự suy giảm nặng nề do ảnh hưởng của đại dịch COVID-10. Đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Khi các quốc gia tuyên bố đóng cửa bầu trời, việc đi lại trong nước do lệnh giãn cách nghiêm ngặt, mỗi địa phương tự “khóa chặt”, mọi hoạt động du lịch, vui chơi phải đóng cửa đã kéo theo tình trạng ngưng trệ ở nhiều lĩnh vực. Hẳn nhiên, không nhà đầu tư nào, trong thời điểm đó, còn nghĩ đến bất kỳ phân khúc bất động sản nào.
Kết quả điều tra của CBRE cho biết, ngành kinh doanh khách sạn sụt giảm nặng nề trong hai năm qua. Giá thuê phòng và công suất phòng lần lượt giảm 40% và 53 điểm phần trăm (đpt) trong giai đoạn 2020 – 2021 so với mức tại năm 2019.
Theo bà Trần Thúy Vân – Bộ phận Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn Phát triển CBRE Việt Nam, ngày 27/3/2022, khi hai đường bay quốc tế (trực tiếp) đầu tiên chính thức kết nối trở lại với Đà Nẵng; du lịch nội địa cũng trên đà khôi phục tốt, tình hình kinh doanh thị trường khách sạn 4 – 5 sao tại Đà Nẵng bắt đầu khởi sắc. Ở thời điểm nửa đầu năm 2022, giá phòng ghi nhận được là 70 USD/phòng/đêm và công suất phòng duy trì ở mức 26,3%, lần lượt tăng 11% và 15 đpt so với cùng kỳ. Giá thuê phòng được nhận định hồi phục tương đối tích cực và đã tiệm cận gần 70% so với giai đoạn trước dịch.
Du lịch cũng đã đánh thức các dự án lớn đã nỗ lực, ráo riết tranh thủ thi công trong 2 năm 2020-2021, “bắt nhịp” nhanh với thị trường. 6 tháng đầu năm 2022y, Đà Nẵng có thêm 2 dự án mới gồm Radisson Hotel Đà Nẵng (182 phòng) và Mikazuki Đà Nẵng (294 phòng). Như vậy, thị trường khách sạn 4 – 5 sao Đà Nẵng hiện có tổng cộng 81 dự án với 15.343 phòng. Trong đó, số lượng phòng khách sạn 5 sao và 4 sao lần lượt chiếm 38% và 62%.
Theo phân tích của chuyên gia CBRE, đến hết năm 2022, Đà Nẵng dự kiến có thêm 10 dự án với 2.442 phòng, nâng tổng nguồn cung phòng lên gần 18.000 phòng với 91 dự án. Nguồn cung mới giúp thị trường thêm phần sôi động. Còn nếu tính đến năm 2024, Đà Nẵng dự kiến có tổng cộng 99 dự án khách sạn 4 – 5 sao, với tổng nguồn cung phòng lên đến hơn 21.000 phòng.
Đặc biệt, sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý chuyên nghiệp giúp nâng cao vị thế của thị trường khách sạn cao cấp tại Đà Nẵng. Giá thuê phòng dự báo sẽ tăng trưởng tại mức CAGR 2021 – 2024F là 25%/năm và có thể đạt mức 119 USD/phòng/đêm vào năm 2024. Công suất phòng sẽ hồi phục về mức trước dịch là 63% (so với hiện tại, công suất phòng mới chỉ bằng 42% so với số liệu thời điểm năm 2019).
“Đà Nẵng vẫn là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hấp dẫn bậc nhất Việt Nam. Trong giai đoạn 2022F – 2024F, các đơn vị quản lý khách sạn tiếp tục có kế hoạch mở rộng hoạt động tại đây, với hàng loạt thương hiệu mới sẽ chính thức được ra mắt như Mandarin Oriental, JW Marriott, M Gallery, Le Méridien, Wink Hotels, lyf by The Ascott Limited,…” – bà Trần Thúy Vân cho biết.
Do diễn biến còn khó lường của dịch Covid-19 trên thế giới (và mới đây là cảnh báo khẩn cấp từ WHO về bệnh đậu mùa khỉ), vẫn còn có thể mang đến những tác động cho du lịch. Các chuyên gia CBRE cũng thẳng thắn đưa ra nhìn nhận “tình hình hoạt động sẽ chưa thể bật tăng hoàn toàn trở về mức trước dịch”. Năm 2022, giá thuê phòng được dự báo tăng 30% so với cùng kỳ, chạm mức 79 USD/phòng/đêm. Công suất phòng sẽ đạt 53,2%, tăng 43,5 đpt so với năm ngoái.
Điều này cũng trùng khớp với các số liệu mà Cục Thống kê Đà Nẵng công bố.
“Kinh tế Đà Nẵng 6 tháng qua, vẫn còn một số hạn chế. Tăng trưởng đạt khá tập trung ở khu vực dịch vụ, nhưng không đều… Có ngành chưa phục hồi. Một dẫn chứng là ngành lưu trú và ăn uống đã có những chuyển biến đáng lạc quan, tuy nhiên đến cuối tháng 6/2022, lĩnh vực này vẫn chưa phục hồi hoàn toàn như thời kỳ trước khi có dịch Covid-19, VA 6 tháng đầu năm vẫn còn thấp hơn cùng kỳ năm 2019 (-16,58%)”.
Đây cũng là nhận định được nhiều ý kiến rất đồng tình, bởi đại dịch COVID-19 đã cho thấy rất rõ: Một số ngành kinh tế không đủ sức chống chịu, hoặc sớm bị tác động khi đại dịch khởi phát, kéo theo đà sụt giảm rất rõ, khả năng phục hồi lại chậm.
Bất động sản nghỉ dưỡng bán: Trầm lắng ngay cả khi du lịch đã hồi phục
Từ tháng 8/2021, UBND thành phố Đà Nẵng đã chính thức “ngừng cấp phép cho các dự án condotel mới”, như vậy, số lượng dự án condotel mở bán trong tương lai dự kiến khá ít và nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án đã được cấp phép từ trước hoặc những giai đoạn mở bán tiếp theo. Đó là nhận định của CBRE về thị trường condotel Đà Nẵng.
Chia sẻ về quyết định “ngừng cấp phép” của chính quyền thành phố, chuyên gia tư vấn bày tỏ tinh thần đồng tình, bởi đây là sự can thiệp rất cần thiết. Condotel tại Đà Nẵng từng bùng nổ mạnh từ nhiều năm trước và hiện đang bước vào giai đoạn ổn định. Quyết định trên sẽ ngăn đà mất cân đối cung – cầu, tăng trưởng nóng đã có thời gian “nóng” khá dài.
Nguồn cung mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bán ở Đà Nẵng, do vậy, còn khá khan hiếm. Nếu xét theo thời điểm cùng kỳ, hạng mục biệt thự du lịch bán không hề có nguồn cung mới. Nửa đầu năm nay, chỉ có thêm một dự án căn hộ du lịch (condotel) được ghi nhận (dự án Felicia Đà Nẵng, với 70 căn chào bán ở giai đoạn đầu).
Mặt bằng giá bán sơ cấp trung bình không ghi nhận nhiều biến động và hiện neo tại mức 2.724 USD/m2 GFA. Tỷ lệ bán hàng lũy kế đạt gần 91%. Nguồn cung mới tương đối khan hiếm, cộng thêm tâm lý thận trọng của giới đầu tư với BĐS nghỉ dưỡng nói chung là nguyên nhân chính khiến hoạt động giao dịch vẫn trầm lắng ngay cả khi du lịch đã hồi phục tích cực.
Xét trong vòng 3 năm trở lại đây (2020-2021), thị trường condotel có thêm một số dự án mới mở bán. Do đó, giá bán sơ cấp trung bình duy trì tốc độ tăng trưởng CAGR 2019 – 2021 là 4%/năm và hiện đạt 2.431 USD/m2 thông thủy. Tỷ lệ bán hàng lũy kế tính đến 6 tháng đầu năm 2022 được ghi nhận ở mức gần 85%.
Hiện nay, tổng nguồn cung condotel tại Đà Nẵng là 7.384 căn hộ (16 dự án) và tổng nguồn cung biệt thự du lịch bán là 2.533 căn (13 dự án). Giai đoạn 3 năm đến (2022F – 2024F), Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 1.800 căn condotel trong và giá bán sơ cấp trung bình duy trì đà tăng chậm ở mức CAGR 2021 – 2024F là 3%/năm.
“Việc thiếu khung pháp lý chuẩn chỉnh vẫn là rào cản lớn để tạo đà khôi phục phân khúc này. Vì vậy, ngay cả khi nguồn cung mới có xu hướng giảm, mặt bằng giá sẽ không có nhiều biến động và chỉ duy trì ổn định. Nguồn cung mới hạn chế hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ lũy kế lên đến 91% trong vòng 3 năm tới” – bà Trần Thúy Vân đưa ra dự báo.
Phân khúc biệt thự du lịch cũng chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới. Các dự án tương lai này đều là dự án có thương hiệu cao cấp và dự kiến được chào bán ở mức khá cao. Trong 3 năm tiếp theo, giá bán sơ cấp trung bình chỉ tăng trưởng ở mức với CAGR 2022F – 2024F là 5%/năm.
“Những thông tin mới nhất về hai phân khúc “cực kỳ tiềm năng”: Bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nhà ở, cũng như những dự báo của chúng tôi về xu hướng phát triển của thị trường Đà Nẵng trong tương lai, đã thu hút sự quan tâm của gần 40 cơ quan báo chí, tổ chức truyền thông quan trọng tại khu vực cũng như trên cả nước. Điều này cũng minh chứng rằng, CBRE là đơn vị tư vấn hàng đầu, sở hữu những hiểu biết chuyên sâu và kinh nghiệm thực tế về thị trường bát động sản trong nước. Yếu tố đã giúp chúng tôi có hơn 19 năm hoạt động phát triển bền vững tại Việt Nam”, Bà Đinh Ngọc Khánh Hạ, Quản lý cấp cao – Trưởng bộ phận Truyền thông và Tiếp thị CBRE CBRE Việt Nam nhìn nhận./.
Thế Cương – Trung Đức
Xem tiếp Kỳ 2: Bất động sản Đà Nẵng, góc nhìn từ sự chuyển dịch bền vững